① 录入
② 结果
⑦ 一览表
③ 推演
④ 用途
⑤ 工具
⑥ 勘察
9土地估价结果一览表（GB/T 18508-2014 表E.1）
| 宗地名称 | 土地使用者 | 宗地编号 | 土地使用证编号 | 证载（或批准）用途 | 设定用途 | 容积率（实际） | 容积率（设定） | 面积（㎡） | 实际开发程度 | 剩余年限（年） | 总地价（万元） | 单位面积地价（元/㎡） | 备注 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| — | — | — | — | — | — | — | —（路线价版无容积率修正） | — | 五通一平 | — | — | — | — |
| 合 计 | |||||||||||||
| 合计：— | |||||||||||||
一、上述土地估价结果的限定条件
1、土地权利限制：
2、基础设施条件：
3、规划限制条件：
4、影响土地价格的其他限定条件：
1、土地权利限制：
2、基础设施条件：
3、规划限制条件：
4、影响土地价格的其他限定条件：
本表所在页应加盖估价机构公章。二、其他需要说明的事项（参照估价报告中"其他需要特殊说明的事项"）。
估价机构：广东方正房地产土地资产评估咨询有限公司（加盖公章）
年 月 日
0测算依据与公式
一、路线价法首层测算公式（本器主链）
P首 = [(P1+P0) × S1 × K深 × K宽 + P0 × S2] ÷ S总
| 符号 | 含义 |
|---|---|
| P1 | 首层路线价加价（元/㎡，路段「首层楼面价」列，加价增量，非完整价） |
| P0 | 网格点地价（元/㎡，商业级别价「首层不含路线价」列） |
| S1 | 标准深度内首层面积 = 临街宽度 W × min(临街深度 d, 标准深度) |
| S2 | 剩余首层面积 = S总 − S1（只取 P0，不加价） |
| K深 | 深度修正（表5-5/5-6/5-7，按标准深度 15/10/8 分档；d＞标准深度取 1.0） |
| K宽 | 宽深比修正（表5-8：w=W÷min(d,std)，深超标准取标准深度） |
| S总 | 首层总建筑面积（㎡） |
P首 = 修正前首层楼面地价；完整首层单价 = P首 × K街角 × K客流 × K个 × Kn，与办公地价保底取 max。依据《城镇土地估价规程》GB/T 18508-2014 路线价法、《2023年广州市国有建设用地基准地价修正体系》表5-5~5-12。
二、修正体系表号一览（2023 广州成果）
| 表号 | 内容 | 本器实现 |
|---|---|---|
| 表5-1 | 商业楼层修正系数（专业批发市场/大型商场） | 首层1.0 二层0.60 三层0.46 四层及以上0.35（系数可编辑） |
| 表5-2 | 商业楼层修正系数（普通临街底商） | 首层1.0 二层0.50 三层0.38 四层及以上0.30（系数可编辑） |
| 表5-5/5-6/5-7 | 路线价深度修正（标准深度15/10/8米） | 阶梯查表，d＞标准深度取 1.0 |
| 表5-8 | 路线价宽深比修正 | w=W÷min(d,std) 阶梯查表 |
| 表5-9 | 街角地修正 | 一面1.00 两面1.05 三面1.10 四面1.12 |
| 表5-10 | 商服客流聚集度修正 | 优1.10 较优1.05 一般1.0 较劣0.95 劣0.90；特殊：不临现状路但临规划路→劣档最高0.93；不临任何路→劣档最低0.87 |
| 表5-11 | 商业其他个别因素 | 宗地形状 3/1/0/−1/−3%；地基承载力 2/1/0/−1/−2%；宗地大小 2/1/0/−1/−2% |
| 表5-12 | 年期修正（还原率 r=7.04%） | Kn=[1−(1+r)^−n]/[1−(1+r)^−40] |
| 表5-20/5-21 | 办公容积率修正（分段） | 办公保底地价测算用（表5-1/5-2 注①） |
三、基准地价内涵（商业，广州 2023 成果）
| 要素 | 本器取值 |
|---|---|
| 估价期日 | 2023-01-01 |
| 土地权利类型 | 国有建设用地使用权 |
| 使用年期 | 商业 40 年 |
| 用途 | 商业用地（纯临街商铺，路线价版不设商业子类） |
| 开发利用程度 | 五通一平熟地（开发状况单选：五通一平/六通一平） |
| 地价表现形式 | 首层楼面地价 / 非首层楼面地价 |
路线价版无容积率修正、无临江修正（商业不适用）。依据《2023年广州市国有建设用地基准地价的基本内容》与修正体系附件。
四、现势性提示
采用广州 2023-01-01 基准地价成果。GB/T 18508-2014 第 6.5.1.3 条：估价期日距基准地价期日一般 ≤3 年，超过须说明可用性并补充市场变化分析。本器未内置期日修正 Km（路线价成果为 2023 现势价），出报告前须复核市场变化。
首层楼面地价—
宗地总价—
实时联动 · 切换「测算结果」Tab 查看终极公式六要素与完整乘法链
1自行推演工作台
一、单因素敏感性分析（基准值 ±20%）
以当前测算参数为基准，各因子单独变动 −20%/−10%/+10%/+20%，观察首层楼面地价变化幅度，判断头号敏感因子。
二、临街深度扫描（d 对深度修正 K深 的影响）
对临街深度 d 扫描典型值，观察 K深（表5-5/5-6/5-7 阶梯）与 P首 的联动。当前 d 高亮。
三、逐步演算（分步核对）
把终极公式六要素与修正链拆成逐步乘算，便于逐项核对（与②测算结果乘法链同源，以数值表格呈现）。
四、商业楼层推演（表5-1/5-2 系数）
楼层类别
1用途子类速查（附件6 其他用地价格参照修正系数表）
路线价版为纯临街商铺测算，本表仅供查阅引用；[选用] 需到对应大类测算器使用。
商业用地
商业路线价 · 测算器
图宗地影像与现场勘察
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图1 宗地位置示意图（地图）
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图2 现场勘察照片
1报告要素
委托方
评估对象
评估基准日
终止期日
估价目的
地价内涵
2023-01-01 期日、地面熟地价
2测算参数
宗地基础要素 必填
网格点地价 P0（首层不含路线价）：— 元/㎡
r = 7.04% · N = 40年
路线价数据检索（951 段 · 广州2023）必选
路段「首层楼面价」为加价增量 P1，不直接作基准价；网格点地价 P0 按土地级别取值，二者由终极公式合成首层价。未选路段时仅以 P0 测算。
临街与建筑面积参数 必填
深度起算点为建筑红线；d＞标准深度时 K深=1.0（表5-5/6/7注③）
S1=W×min(d,std) 标准深度内；S2=S总−S1 剩余只取 P0
商业专属修正（表5-8~5-10）
w=W÷min(d,std)，深超标准取标准深度
楼层类别与评估对象（非首层用）
| 评估对象 | 楼层 | 楼层修正系数（可编辑） | 区间校验 |
|---|---|---|---|
| 首层（临街层，路线价主链） | 1.00（固定） | 表5-1/5-2 | |
| 二层 | 合法(0,1.2] | ||
| 三层 | 合法(0,1.2] | ||
| 四层及以上 | 合法(0,1.2] |
楼层类别切换不自动覆盖已编辑系数（防误改）；如需恢复默认值请点击「恢复类别默认」。
注①：非首层经修正后低于所在地段办公用地基准地价（经期日、容积率、楼层分配修正）时取办公地价（本器自动取 max，办公 K容 表5-20/5-21、设定容积率3.0）。
广州政策折扣 选填
广州政策折扣系数（默认禁用，激活后乘入总价）
| 启用 | 折扣因子 | 公式/口径 | 系数 |
|---|---|---|---|
| 商服自持折价
自持比例自持年限出让年限
| 1−0.3×比例×年限÷出让年限 商服用地出让起始价定价（02号文 2026-04-14 发布，有效期1年至2027-04-20）；结果不得低于国家规定的出让最低价标准 | 计算 | |
| 地下空间 | 负一层10% / 负二层5% / 负三层及以下不计收（=0） | 0.10 |
地下空间基数口径＝对应用途首层基准地价；工业生产配套地下空间不计收。
来源：广州市规划和自然资源局官网文件（01_自持物业转可销售物业地价评估规则；02_工商业用地市场化配置改革指导意见 2026-04-14；04_提高土地利用效率综合改革试点实施方案 2025-09-22；05_惠企利民优化措施第八批 2025-10-21）。以上均为出让金计收类政策，非通用地价折价——仅限对应出让/补缴场景激活，普通评估勿套用。
锁定口径
Kn=[1−(1+r)^−n]/[1−(1+r)^−40]，r=7.04%
未内置（2023成果现势价，出报告前复核）
路线价版不适用（纯临街商铺首层口径）
商业不适用
3土地开发程度修正（开发状况）
路线价版为五通一平熟地口径，开发程度以单选表述（同基准地价内涵），不作成本项扣减。
开发程度
五通一平（熟地，无缺项扣减）
4测算过程 · 逐级乘法链
5个别因素修正 K个
K个 = 1 + ΣKi =1.0000
6测算结果
参数核对：…
— 元/㎡（地面地价）
宗地总地价
—
折合万元
—
— 元/年
税级
—
税额标准
—
城镇土地使用税（穗府规〔2022〕3号）
7土地使用税测算
年应纳税额 = 税额标准 × 宗地面积；工业用地取工业列，公用设施按一般用地列计税。
8数据来源与附注
级别基准地价（首层不含路线价 · 网格点地价 P0，元/㎡）
城镇土地使用税税额标准（元/㎡·年）
期日修正环比系数（2023Q1起，非官方监测数据）
⚠ 期日环比系数来自城市地价监测（landvalue.com.cn），非官方基准地价更新成果，出报告前须按评估基准日复核；基准地价公布超3年须说明可用性并补充市场变化分析。土地使用税预计仅供参考，实际以税务机关核定为准。
5商业用地楼层修正系数表（表5-1/表5-2）
依据《2023年广州市国有建设用地基准地价修正体系》表5-1（专业批发市场/大型商场）、表5-2（普通临街底商）。注①：当某层商业用地的基准地价（若存在路线价，则考虑路线价）经商业期日修正和楼层修正后低于所在地段办公用地的基准地价经期日修正、容积率修正及楼层分配系数修正时，取其所在地段办公用地的基准地价。注④：估价师可按待估宗地实际情况调整楼层修正系数。
10签字栏
评估师（签字）：
复核人（签字）：
日期：
机构盖章（公章）
6分析工具
▸ 展开分析工具（因子拆解 / 敏感性 / 期日参考 / 个别因素速查 / 税目税额 / 级别基准地价）