① 录入
② 结果
⑦ 一览表
③ 推演
④ 用途
⑤ 工具
⑥ 勘察
6土地估价结果一览表（GB/T 18508-2014 表E.1）
| 估价机构：广东方正房地产土地资产评估咨询有限公司 | 估价报告编号：方正评字[2026]第 号 | 估价期日：— | 估价期日的土地使用权性质：国有出让 |
| 宗地名称 | 土地使用者 | 宗地编号 | 土地使用证编号 | 证载（或批准）用途 | 设定用途 | 容积率（实际） | 容积率（设定） | 面积（㎡） | 实际开发程度 | 剩余年限（年） | 总地价（万元） | 单位面积地价（元/㎡） | 备注 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| — | — | — | — | — | — | — | 五通一平 | — | — | — | — | ||
| 合 计 | |||||||||||||
| 合计：— | |||||||||||||
一、上述土地估价结果的限定条件
1、土地权利限制：
2、基础设施条件：
3、规划限制条件：
4、影响土地价格的其他限定条件：
1、土地权利限制：
2、基础设施条件：
3、规划限制条件：
4、影响土地价格的其他限定条件：
二、其他需要说明的事项（参照估价报告中"其他需要特殊说明的事项"）。
附：不动产权证 及 国有土地使用权出让合同（扫描件）
（未上传产权证/合同影像，可在「勘察 → 宗地影像 → 图3/图4」上传后在此显示）
评估师（签字）：
复核人（签字）：
日期：
机构盖章（公章）
7测算结果
参数核对：…
— 元/㎡（地面地价）
宗地总地价
—
折合万元
—
— 元/年
税级
—
税额标准
—
城镇土地使用税（穗府规〔2022〕3号）
2测算依据与公式
一、测算公式（基准地价系数修正法）
P = P1b × (1 ± ΣKi) × Kj + D
| 符号 | 含义 |
|---|---|
| P | 宗地价格 |
| P1b | 某用途、某级别的基准地价（本器为平均楼面地价，不含路线价） |
| ΣKi | 区域因素与个别因素修正系数之和（本器＝个别因素，商业不设临江修正） |
| Kj | 期日 × 容积率（或楼层分配） × 年期 × 用途子类 等连乘修正系数 |
| D | 土地开发程度修正值（加项，元/㎡·土地，总价阶段加一次） |
注：Kj 为连乘项、D 为加项，是式(24) 最易误读处。依据《城镇土地估价规程》GB/T 18508-2014 式(24)。
二、基准地价内涵（七要素）
| 要素 | 本器取值（广州 2023 成果） |
|---|---|
| 估价期日 | 2023-01-01 |
| 土地权利类型 | 国有建设用地使用权 |
| 使用年期 | 商业 40 年 |
| 用途 | 商业（商服） |
| 开发利用程度 | 五通一平熟地为基准，缺项以 D 扣减 |
| 容积率 | 表5-3/表5-4 分段修正；已建成可用楼层分配系数替代 |
| 地价表现形式 | 平均楼面地价；加油站/游乐公园为地面地价 |
依据 GB/T 18508-2014 第 3.3 条、第 7.4 条，及《2023年广州市国有建设用地基准地价修正体系》商业用地分册。
三、执行依据文件（政策溯源卡）
| 文号 | 名称 | 施行/期日 | 作用 |
|---|---|---|---|
| GB/T 18508-2014 | 《城镇土地估价规程》 | 2014 | 式(24) 系数修正法、式(7) 年期修正 |
| 国土资厅发〔2018〕4号 | 《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》 | 2018 | 出让评估须≥2种方法 |
| 穗规划资源字〔2023〕38号 | 广州 2023 基准地价成果 | 期日 2023-01-01 | 级别价、还原率、表5-1~5-4、表5-11 |
| 广州市人民政府令第133号 | 《广州市城乡规划技术规定》 | 2016-01-01 | 附表三 建筑密度/绿地率控制指标 |
地价单价—
宗地总价—
实时联动 · 切换「测算结果」Tab 查看完整乘法链与报告
1自行推演工作台
一、单因素敏感性分析（基准值 ±20%）
以当前测算参数为基准，各因子单独变动 −20%/−10%/+10%/+20%，观察地价单价与宗地总价变化幅度，判断头号敏感因子。
二、容积率敏感性扫描（r 对楼面价的影响）
对容积率 r 扫描典型值，观察 K容 系数与楼面价的联动，重点看分段临界点（r=0.4/1.0/2.4）处的变化。当前 r 高亮。
三、逐步演算（分步核对）
把连乘链拆成逐步乘法，便于逐项核对（与②测算结果乘法链同源，以数值表格呈现）。
四、楼层推演（其他楼层楼面地价）
总楼层
· 楼层类别
1用途子类速查（附件6 其他用地价格参照修正系数表）
商业用地
商业用地 · 基准地价系数修正法 · 测算表
图现场勘察记录
勘察基本信息 备查
宗地四至与现状 备查
注：临街/交通/区位等区域因素已内嵌广州基准地价地价内涵，本区仅作底稿备查记录，不参与个别因素修正计算。
图宗地影像与现场勘察
点击上传 或 拖拽图片至此
图1 宗地位置示意图（地图）
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图2 现场勘察照片
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图3 不动产权证（扫描件）
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图4 国有土地使用权出让合同
1报告要素
委托方
评估对象
宗地编号
土地使用证编号
估价机构
报告编号
稿别
评估基准日
终止期日
土地用途
估价目的
地价内涵
2023-01-01 期日、地面熟地价
3测算参数
修正系数 K 实时看板 随录入联动
—
—
—
—
—
连乘 = Km × K容 × Kn × K个（+ ΔD 元/㎡）。切换「测算结果」Tab 看完整乘法链。
宗地基础要素 必填
r = 7.04% · N = 40年
级别基准地价 · 四口径（当前：—） 单位：元/㎡
| 首层楼面地价 | 平均楼面地价 | |
|---|---|---|
| 含路线价 | — | — |
| 不含路线价 | — | — |
数据源：穗规划资源字〔2023〕38号 附件2 表2-1。含/不含路线价 = 是否计入商业区段路线价加价（横沥不在路线价区段，取「不含路线价」）。
计算口径
B 用于弹性年期/先租后让/长期租赁
容积率 / 楼层（核心参数）核心
表5-3（一至八级）/表5-4（九至十二级）分段修正；混合用地 r<0.4 时 K容=1。容积率为含裙楼商业、公建配套的综合容积率（表5-3 注1）
附表三（广州市人民政府令第133号）：零售商业「其他地区」≤40%；市级商业中心≤55%、区级≤50%
本子类为地面地价口径：不修正容积率，单价为地面地价，总价＝单价×宗地面积
广州政策折扣 选填
广州政策折扣系数（默认禁用，激活后乘入总价）
| 启用 | 折扣因子 | 公式/口径 | 系数 |
|---|---|---|---|
| 商服自持折价
自持比例自持年限出让年限
| 1−0.3×比例×年限÷出让年限 商服用地出让起始价定价（02号文 2026-04-14 发布，有效期1年至2027-04-20）；结果不得低于国家规定的出让最低价标准 | 计算 | |
| 地下空间 | 负一层10% / 负二层5% / 负三层及以下不计收（=0） | 0.10 |
地下空间基数口径＝对应用途首层基准地价；工业生产配套地下空间不计收。
来源：广州市规划和自然资源局官网文件（01_自持物业转可销售物业地价评估规则；02_工商业用地市场化配置改革指导意见 2026-04-14；04_提高土地利用效率综合改革试点实施方案 2025-09-22；05_惠企利民优化措施第八批 2025-10-21）。以上均为出让金计收类政策，非通用地价折价——仅限对应出让/补缴场景激活，普通评估勿套用。
3土地开发程度修正（勾选已具备项）
宗地分区：
开发程度修正额（缺项扣减）
0 元/㎡（熟地，五通一平）
4测算过程 · 逐级乘法链
5个别因素修正 K个
K个 = 1 + ΣKi =1.0000
7土地使用税测算
年应纳税额 = 税额标准 × 宗地面积；商业用地按一般用地列计税。
8数据来源与附注
级别基准地价（平均楼面地价，元/㎡）
城镇土地使用税税额标准（元/㎡·年）
期日修正环比系数（2023Q1起，非官方监测数据）
⚠ 期日环比系数来自城市地价监测（landvalue.com.cn），非官方基准地价更新成果，出报告前须按评估基准日复核；基准地价公布超3年须说明可用性并补充市场变化分析。土地使用税预计仅供参考，实际以税务机关核定为准。
6个别因素指标说明（表5-11）
依据《2023年广州市国有建设用地基准地价修正体系》商业用地表5-11「其他个别因素修正系数表」之指标说明，用于核对所选档位的取值含义。
6分析工具